先月、収益不動産の決済を済ませました。不動産購入までに至るまでの道のりを振り返ってみたいです。
書籍の影響
不動産投資を始める前に、多くの不動産関連の書籍を読みました。
やはり、金額のロットが大きいし、知識が不足すると大損するであろう、初めの一歩は慎重に行くべきだと考えていました。
特に、玉川陽介さんの収支計算に関する書籍は何度も読み返し、非常に参考になりました。付録の収支計算エクセルは必須です。不動産投資の収支構造の理解につながりますし、これで収支予測の見える化ができたからこそ、購入の決断ができたと考えています。彼の著作はどれもおすすめです。
不動産投資の魅力：レバレッジ
不動産投資の最大の魅力は、融資を利用できる点です。いわゆるレバレッジを効かせることができるため、少ない自己資金で大きな投資が可能です。もし融資がなければ、株や投資信託の方がはるかに楽かもしれません。
金融資産の投資と違うのは、関係する人が多いことです。仲介業者、司法書士、銀行員、保険会社、税理士、管理会社などなど。投資と事業のハイブリッドが不動産投資かもしれません。
また購入するまで、人との係わりは面倒なところがありますし、好き嫌いがわかれるかもしれません。
また、不動産は金融資産と違うのは相対取引だということです。売主と買主の駆け引きや交渉の結果で、値段が決まります。目利き力や交渉力も大事かもしれません。
初めての物件選び
不動産投資を始める際に、まず迷うのはどのような物件を買うかという点です。
私は最初、リスクを抑えて小規模な物件で経験を積もうと区分マンションを検討しました。
しかし、収支計算をしてみるとあまり儲かるようには感じず、結局一度も見に行きませんでした。
また、区分マンションは儲からないわりにリスクも少なくはないです。退去者が出た場合、新たな入居者が入らなければ収入はゼロです。ローンを組んでいたら自分でローンを払わないといけません。
一方、アパートなどの規模が大きい物件では、部屋数が多いほど経営が安定する傾向があります。これは入居率や修繕費など、規模が大きいほど大数の法則が働いて平均に収束し安定しやすいという特性があります。
都心・地方で見ると地方はどうでしょうか。実家の大阪の物件を買うことも考えました。
都内よりも安く買えるのは魅力ですが、遠方の物件を管理でできるとも思えません。購入時や管理時に、現地に時々見に行くのは、大事だと思います。
新築・築浅・築古とありますが、築古の場合、私はDIYとか疎く、リフォームなどで物件を再生させるようなスキルはないので、向いていない気がします。
新築は業者の利益が乗っていそうな気がするのと、広告を見ると想定家賃はだいぶ下駄をはかせているように見えます。
そんな中で、私は築浅の木造アパートに目標を定めました。理由は次回以降の記事にまとめたいです。
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