不動産投資において、なかなか良い物件が見つからず、少しあきらめかけていました。そんなある日、以前お世話になった仲介業者から一通のメールが届きました。
「良い物件が出ました」とのことで、物件概要書が送られてきました。利回りは6.7％ほどで、興味を引かれる内容でした。しかし、価格は私が考えていたよりも高く、少し悩みましたが、一度現地を見に行くことにしました。
物件は東京都23区の某所にあり、住宅街に位置しています。物件は駅から徒歩10分ほどです。駅前やアパート近くにスーパーもあり、生活の利便性は高そうです。周囲は閑静な環境で、立地としては申し分ないと感じました。各部屋の広さは約20m²です。1Kとして一般的なスペースです。狭小ではありません。
次に、トラックレコードの提供を依頼しました。これは、各部屋の入居率や家賃の履歴を示すもので、入居率は96％を超えており、家賃が一度も下がったことがないということでした。
トラックレコードは非常に重要な情報です。以前、某極小アパートのトラックレコードを見た際、入居率が低く、家賃が徐々に下がっている状況がよくわかりました。
この時、物件選びの重要性と、誤った物件を選んだ際のリスクを痛感しました。
また、別の狭小アパートの販売広告を見た時、広告費が家賃の2ヶ月以上に達しているのを目にしましたことがあります。こうした狭小物件は、部屋の広さが10m²や15m²程度で、退去が早いことが多いといいます。
退去のたびに広告費や仲介手数料、現状回復工事費がかかり、空室期間は家賃収入が得られません。長期的に入居してもらうことが極めて重要です。
狭小アパートの客付けには苦労が伴うと予想されます。もし、初期に買いたいと思っていた江東区の狭小アパートを購入していたらと思うと、ぞっとします。狭小物件は物件の大きさに対して部屋数が多く、一見、表面利回りが高く収益性が高そうに見えますので、注意が必要です。
今回の物件について、トラックレコードが本物かどうかが気になりました。もし誤っていた場合、多額の借金を不正確な情報に基づいて決断することになります。レントロール詐欺とかネガティブな情報をネットでいくつか見ています。。
そこで、賃貸契約書の全てを見せてもらうよう依頼しました。相手に不快感を与えるかもしれないと承知の上での要請でしたが、売主からは「管理会社から個人情報保護の関係で提供はできないと言われた。」との返答がありました。
代替案として、管理会社の管理履歴の帳票が提供され、トラックレコードの信憑性は高いと判断しました。トラックレコードを見ると、入居率は96%ですが、時期によっては空室期間が長いこともあります。これが分譲マンション1部屋だけの投資だと、運が悪いと空室期間、お金が自分の財布から出ていくことになります。部屋数が多いほど、平均的な収益に収束し、規模の大きい物件ほど安定することがわかります。
この物件ですが、収支計算上、入居期間は平均3.4年、空室期間は約2ヶ月程度と見込んでいます。
不動産投資の魅力は、数字で明確に表せる点にあります。予想と実績を比較し、定量的に判断することができます。もちろん、定性的な要素も考慮しつつ、最終的な判断を行うことが大切です。
まず、銀行から融資の仮承認を取り付けました。さて、次に考えるべきは価格交渉です。
こちらも不動産投資に関するおススメ本の１つです。
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