6月末に購入した一棟アパートで、早くも二回目の退去者が出ました。一回目は退去前に家賃を1,000円アップして、すぐに次の入居者が決まりましたが、二回目はどうなるでしょうか。
今回は一階の部屋です。競合物件を見ると、同じ築浅の一階で家賃が安めのものがあり、気になります。私の物件はインターネット無料や初期費用の面で優位性がありますが、それでも不安です。
今回の退去は早期解約だったため、2ヶ月分の違約金が入ってくるのはラッキーです。入居してから7か月程度なので、現状回復費用もあまりかからないでしょう。しかし、退去に伴い、AD1ヶ月分と仲介手数料1ヶ月分は最低でもかかります。やはり退去はないほうが良いですね。
時期的にも暑い日が続いており、需要はあまり期待できないかもしれません。当初は家賃1,000円アップ、敷金ゼロ、礼金ゼロ、AD1ヶ月で募集していましたが、今回は家賃アップなしに変更しています。退去は月末です。競合の状況から、フリーレントを0.5ヶ月か１ヶ月追加することを検討しています。
売却時には、価格を総賃料で割って表面利回りを算出し、これが投資家の基本的な判断指標となります。そのため、家賃は下げたくありません。表面利回りは、場所や築年数、構造で大体決まるので、総賃料が上がれば、売却時の物件価格を高く提示できるのです。フリーレントやADを2ヶ月付けて持ち出しがあっても、賃料を下げない方が良いというわけです。
しかし、どのタイミングでどんな条件で決まるのか、やはりドキドキしますね。一部屋空いても、収益からローン返済を行った後のキャッシュフローは十分にプラスなので余裕がありますが、何か月も決まらないと精神衛生上よくありません。シミュレーション上は平均募集期間を2.2ヶ月としています。今回はどうなるでしょうか。。
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