入居が決まると本当に嬉しいものです。アパート経営を始めてまだ3か月ほどですが、ここで少し振り返ってみたいと思います。
2024/7/27 退去 ⇒ 8/26 新規入居
2024/9/29 退去予定 ⇒ 10/26 新規入居予定
今回のケースでは、早期退去により2ヶ月分の違約金が発生するため、思い切ってAD（広告宣伝費）を2ヶ月分に増やしたことが功を奏したようです。
近隣の似たような物件では、現在4部屋ほどが空いており、さらに繁忙期ではないこともあり、ADを増やす決断をしました。
物件がある場所は、自分で言うのもなんですが、住みやすい良い環境です。
ただし、マイナーな路線に位置しているため、特定の駅を目指して探す方は少ないのが現状です。したがって、物件を探している人にいかに認知してもらうかが重要だと考えています。
結局のところ、客付け業者の営業担当が自分の物件をどれだけプッシュしてくれるかが鍵となるため、認知度の低い駅にある物件の場合、ADの効果は大きいと感じています。
収支シミュレーションのポイントは以下の通りです。平均入居年数や募集にかかる平均期間は、トラックレコードをもとに保守的に見積もっています。
・平均入居年:3.4年
・募集にかかる平均期間:1.9ヶ月
・平均募集費用:2.2ヶ月
AD1ヶ月 + 仲介手数料1ヶ月。さらに、募集期間が長引いた場合に備えて、0.2ヶ月分をフリーレントや追加のAD費用として見込んでいます。
・平均現状回復費用: 1.7ヶ月
玉川陽介氏の書籍のデータを参考にしています。
現状回復費用は、築年数が浅い物件であるため、実際にはこれほどかからないかもしれません。そのため、余剰分をADに回すのが合理的かもしれません。
また、退去が出ないことが最も重要ですので、家賃が相場に見合った入居者については、更新料を無料にすることも検討しています。こうした柔軟な対応を取り入れながら、今後も安定した経営を目指していきたいと思います。
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