不動産投資を考えており、最近、楽待や健美家で物件探しに勤しんでいます。
物件を眺めていて思うのは、物件価格がここ何年か上昇続けていて、採算がとれそうな物件が少ないように見えます。表面利回り4%とか5%とか、買う人いるのかなと思いながら見ています。買う人はキャピタルゲイン狙いなのでしょうか。
不動産投資が、株式やインデックス投資と違うところなど、思うところを書いてみました。
1. 収支計算や税金の理解
収支計算ですが、基本構造を理解してしまえば、そんなに難しくないかもしれませんが、多少とっつきにくい面があります。おススメは以下の記事で紹介した本です。
特に不動産のコストで重要なのは、税金と金利コストです。収支計算は、税金まで含めて考える必要があります。収支計算は決して予測通りにはいかないかもしれませんが、収支計算ができれば、少なくとも購入時点で負けが決まっているものを購入することはありません。
特に業者が出してくる収支計算は、税金や前提がかなり適当で、さも儲かるように見えるので要注意です。
税金の知識は複雑ですが必須です。例えば、売却時の所得税ですが購入後5年以内での売却と、5年以上で税率が変わってきたりします。不動産投資で設けた税務上の利益を給与所得と合算して税金計算しますので、場合によっては節税のために法人化の判断も検討が必要になります。
ちなみに私は個別株を買うときは、あまりファンダメンタルズ分析はしません。一言で言うと適当です。市場の力で現時点の情報が価格に織り込まれていると考えているので、分析に時間かけても、ほとんど意味がないと考えているからです。
2. 融資を使ってナンボ
無借金でやるなら、インデックスとかREITのほうが断然楽です。不動産投資は融資を使ってレバレッジをかけリターンを取りに行く投資かと考えます。
3.勉強が大事
収支計算も含めて、知っておいたほうがよい知識が多々あります。現状、簡単に儲かる物件が少ないように見えるので、変なものをつかまないためにも基本知識は必要かもしれません。
4.キャッシュフローだけで評価しない
不動産投資はインカムゲインの投資かな、と思っていましたが、そうでもなさそうです。元本の返却分は、自分の「土地持分」を売却時に実現される利益として考えます。最後、売却も含めて出口を考えて、総合的に利益をいくら出すか考える必要があります。
また、不動産投資の収支構造として、年数が経過し減価償却が減り金利利息が減ってくると税務上の利益が増え、そのことによりキャッシュフローが減ってくる収支構造になっています。
5.相続目的で不動産を持つ人
不動産ですが、相続としては実勢価格の8割くらいで資産が圧縮されます。利益をシビアに考える投資家と、相続目的であまり価格をシビアに考えない人といったように目的が異なるプレイヤーが存在します。
現状、物件を探しており、候補となる物件があります。とりあえず小さくでも買ってみて経験しながらでないと、知識も膨らまないかなと考えています。
いきなり大きな勝負はせず、小さくリスクをとって物件を１つ早く購入したいです。
詳しくは、次の記事で報告します。
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